Rechnen wir mal ein Beispiel an einer Wohnung durch mit 100.000€ Kaufpreis plus 12.000€ Kaufnebenkosten.
Mieteinnahmen betragen jährlich 4.800€.
Tilgung 2% und Zinsdienst ebenfalls 2% (4% Annuität)..
Mal ganz einfach gerechnet und AfA, Anrechnung der Zinsen, die Gewinnversteuerung weggelassen, Rücklagen für Mietausfall oder Modernisierung, haben wir einen Überschuss von 800€
Finanzierungsmöglichkeiten
Mal angenommen du bezahlst den Kaufpreis und auch die Kaufnebenkosten, also 110.000€.
Dein Eigenkapitalanteil beträgt also 110.000€ bei 4.800€ Einnahmen.
Eigenkapitalrendite: Mieteinnahmen*100/EK= 4.800*100/110.000=4,36%
Mal angenommen du finanzierst die 100.000€, dann musst du immer noch die Nebenkosten von 10.000€ bezahlen. Bei dieser 100% Finanzierung beträgt dein Eigenkapital also 10.000€.
Eigenkapitalrendite: (Mieteinnahmen-Annuität)*100/EK = (4.800-4000)*100/10.000 = 8%
Bietet dir deine Bank eine 110% Finanzierung an, also in dem Beispiel über die vollen 110.000€ sieht die Rechnung wie folgt aus:
Eigenkapitalrendite: (Mieteinnahmen-Annuität)*100/EK = (4.800-4400)*100/0 = Teilen durch 0 nicht möglich also unendlich. setzt man anstatt der 0 eine 1 (also 1€ ein) würde man auf eine Rendite von: 40.000% kommen.
Einen Kreditrechner findet ihr hier.
Gibt es also unendliche Renditen bei Immobilienfinanzierungen?
Ein paar Dinge noch vorweg, bis ich zur Beantwortung der Frage komme! Eine 110% Finanzierung erhält nicht jeder und wenn man sie erhält hat man entweder eine super Bonität oder kauft das Objekt deutlich unter Wert ein! Pauschal kann man sagen: Desto höher die Rendite, desto höher das Risiko!
Also theoretisch kann man bei Immobilienfinanzierungen eine unendliche Rendite auf sein Eigenkapital erhalten. Aber auch wenn das Banken einmal oder mehrmals mitmachen, wird dadurch die Bonität in Frage gestellt und wenn es zu Krisen und Abwertungen der Immobilienpreise kommt, fordern Banken gerne weitere Sicherheiten ein.
Was aber, aus meiner Sicht komplett vernachlässigt wurde, sind die Opportunitätskosten, die entstehen wenn man sich mit der Recherche der Immobile oder dem Verhandeln mit der Bank beschäftigt. Für diese Zeit sollte man auch einen Stundenlohn ansetzen, den man nicht erzielt hat. So kommt man alleine dadurch schnell auch auf 1000€ Eigenkapital.
Wodurch sich die letzte Rechnung der 110% Finanzierung wie folgt ändert:
Eigenkapitalrendite: (Mieteinnahmen-Annuität)*100/EK = (4.800-4400)*100/1000 = 40%
Und 40% hört sich doch deutlich besser an, als im Schnitt 7% durch ETFs.